Meer woningen te koop, nog altijd veel overbiedingen en vooral grote verschillen tussen de buurten. Dat is in het kort het beeld van de woningmarkt in Amsterdam-Noord in het tweede kwartaal van 2026.
Gepubliceerd op 11 augustus 2026
In totaal werden in Amsterdam-Noord 287 bestaande woningen verkocht. Achter dat aantal gaat geen uniforme woningmarkt schuil. Een appartement in Oostzanerwerf bevindt zich in een heel ander prijssegment dan een nieuwbouwappartement aan de IJ-oevers. De karakteristieke woningen in de tuindorpen en de vrijstaande huizen in Kadoelen of landelijk Noord vormen weer hun eigen deelmarkt.
Meer keuze, maar nog geen ruime markt
Om de ontwikkelingen in Amsterdam-Noord in perspectief te plaatsen, kijken we eerst naar de regio Groot-Amsterdam. Daar werden in het tweede kwartaal van 2026 in totaal 4.345 bestaande woningen verkocht. Dat is 4,7% meer dan een jaar eerder.
Ook het woningaanbod nam toe. Aan het einde van het kwartaal stonden in Groot-Amsterdam 4.640 woningen te koop, bijna 23% meer dan een jaar eerder. Kopers hadden dus meer keuze, maar van een ruime woningmarkt was zeker nog geen sprake. De regionale krapte-indicator bedroeg 3,2. Dit betekent dat een koper gemiddeld uit iets meer dan drie woningen kon kiezen.
De mediane verkoopprijs in Groot-Amsterdam kwam uit op € 576.510. Dat was vrijwel gelijk aan het tweede kwartaal van 2025. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2026 steeg de mediane verkoopprijs wel met 3,1%.
De concurrentie tussen kopers bleef stevig. Woningen werden regionaal binnen 32 dagen verkocht en 75% van de verkochte woningen bracht meer op dan de laatste vraagprijs. Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs bedroeg 5,9%.
Meer woningaanbod betekende in het tweede kwartaal dus niet automatisch dat kopers rustig konden onderhandelen. Vooral aantrekkelijke woningen met een goede presentatie en een passende vraagprijs trokken nog altijd veel belangstelling.
Bijna zeven op de tien verkopen waren appartementen
Van de 287 verkochte woningen in Amsterdam-Noord waren er 198 een appartement. Appartementen vormden daarmee 69% van alle transacties.
Daarnaast werden 57 tussenwoningen, 20 hoekwoningen, zeven twee-onder-een-kapwoningen en vijf vrijstaande woningen verkocht. Vooral bij de laatste categorieën zijn de aantallen klein. Procentuele prijsveranderingen kunnen daardoor sterk worden beïnvloed door één afwijkende woning.
Banne Buiksloot kende met 48 transacties de meeste verkopen. Daarna volgden de Waterlandpleinbuurt met 38 transacties, de Noordelijke IJ-oevers-West met 33 en Buikslotermeer met 30.
De aantallen zeggen overigens niet automatisch iets over de populariteit van een buurt. Ze hangen ook samen met de omvang van de wijk, het aantal appartementencomplexen en hoeveel woningen er in dat kwartaal beschikbaar kwamen.
Grote prijsverschillen binnen Amsterdam-Noord
De appartementenmarkt laat goed zien hoe groot de verschillen binnen Noord zijn.
Aan de Noordelijke IJ-oevers-West, waaronder de omgeving van de NDSM, werden 32 appartementen verkocht. De mediane verkoopprijs bedroeg hier € 734.660, oftewel € 9.008 per vierkante meter.
In IJplein en de Vogelbuurt kwam de mediane vierkantemeterprijs van appartementen uit op € 7.588. In Volewijck was dat € 7.325 en in Tuindorp Oostzaan € 7.856.
In Banne Buiksloot, de Waterlandpleinbuurt en Buikslotermeer lagen de mediane vierkantemeterprijzen dichter bij elkaar:
-
Banne Buiksloot: € 5.689 per m²
-
Waterlandpleinbuurt: € 5.479 per m²
-
Buikslotermeer: € 5.399 per m²
In Oostzanerwerf bedroeg de mediane verkoopprijs van een appartement € 378.462, oftewel € 4.826 per vierkante meter.
Het verschil tussen het laagste en hoogste prijsniveau in deze vergelijking bedraagt daarmee ruim € 4.000 per vierkante meter. Dat onderstreept waarom een gemiddelde vierkantemeterprijs voor heel Amsterdam-Noord bij de waardebepaling van een individuele woning maar beperkt bruikbaar is.
Bouwjaar, woninggrootte, uitzicht, buitenruimte, energielabel, erfpacht, onderhoud en afwerkingsniveau hebben allemaal invloed op de uiteindelijke verkoopprijs. Ook binnen één buurt of appartementencomplex kunnen de verschillen aanzienlijk zijn.
Eengezinswoningen vormen een aparte deelmarkt
In het tweede kwartaal werden in Amsterdam-Noord 57 tussenwoningen verkocht. In Tuindorp Oostzaan bedroeg de mediane verkoopprijs van een tussenwoning € 711.211. In Tuindorp Nieuwendam kwam de mediaan uit op € 702.000 en in Volewijck op € 614.200.
Ook hierbij is nuance belangrijk. De woningen in deze buurten verschillen onderling sterk in oppervlakte, perceelgrootte, fundering, onderhoud en uitbouwmogelijkheden. Bovendien zijn de aantallen per buurt relatief klein. Een enkele grote of uitzonderlijk goed verbouwde woning kan daarom veel invloed hebben op de kwartaalcijfers.
Voor twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen zijn de aantallen nog kleiner. Algemene conclusies over de prijsontwikkeling zijn op basis van één kwartaal dan ook niet verantwoord.
Voor verkopers en kopers
Voor verkopers
De woningmarkt is nog altijd gunstig voor goed gepresenteerde woningen met een realistische vraagprijs. Tegelijkertijd kijken kopers kritischer nu het aanbod is toegenomen. Een sterke eerste presentatie, een passende prijsstrategie en goede begeleiding tijdens de bezichtigingen en onderhandelingen blijven daarom belangrijk.
Bij het bepalen van de verwachte verkoopopbrengst kijken we niet alleen naar de gemiddelde vierkantemeterprijs van een buurt. Recente verkopen van echt vergelijkbare woningen geven een veel betrouwbaarder beeld. Daarbij wegen we onder meer woningtype, oppervlakte, onderhoud, buitenruimte, energielabel, erfpacht en exacte ligging mee.
Voor kopers
Het grotere aanbod zorgt voor iets meer keuze, maar aantrekkelijke woningen worden nog steeds snel verkocht. Overbieden komt in Groot-Amsterdam nog veel voor, al verschilt de concurrentie sterk per buurt, woningtype en prijsklasse.
Kijk bij het vergelijken van woningen niet alleen naar de vraagprijs of vierkantemeterprijs. Zaken als erfpacht, de financiële positie van de VvE, energiekosten, onderhoud en toekomstige investeringen kunnen veel invloed hebben op de werkelijke woonlasten en waarde.
Lees meer over onze aankoopbegeleiding in Amsterdam-Noord.
Geen gemiddelde woning, geen gemiddelde waarde
De belangrijkste conclusie uit de cijfers is dat dé woningmarkt van Amsterdam-Noord niet bestaat. De verschillen tussen buurten, woningtypen en zelfs afzonderlijke complexen zijn daarvoor te groot.
Marktcijfers geven een waardevolle richting, maar voor een goede waardebepaling blijft lokale kennis essentieel. Wil je weten hoe jouw woning zich verhoudt tot recente verkopen in de buurt? Neem dan gerust contact met ons op. We kijken graag met je mee.
Bronnen: Brainbay, NVM en Vastgoed Nederland. De lokale transactiecijfers hebben betrekking op bestaande koopwoningen in Amsterdam-Noord in het tweede kwartaal van 2026 en zijn bijgewerkt tot en met 8 augustus 2026. De regionale marktindicatoren zijn afkomstig uit de NVM Woningmarkt Kwartaalcijfers voor Groot-Amsterdam. Door verschillen in bron en afbakening zijn de regionale en lokale aantallen niet één-op-één vergelijkbaar.
Geschreven door Jochem de Haas, NVM-makelaar en register-taxateur.