Wie vanaf Amsterdam-Noord over de Kadoelenweg richting Landsmeer fietst, merkt nauwelijks waar Amsterdam ophoudt en Landsmeer begint. De Kadoelenweg gaat over in het Zuideinde en binnen enkele minuten fiets je van de ene gemeente naar de andere.
Op de woningmarkt lijkt die grens veel duidelijker zichtbaar.
In onze dagelijkse praktijk als makelaar en taxateur in zowel Amsterdam-Noord als Landsmeer valt ons al langer iets op: voor vergelijkbare gezinswoningen worden in Amsterdam-Noord regelmatig aanzienlijk hogere bedragen betaald. Ook zien we bij woningen in Noord doorgaans meer bezichtigingen en meer concurrentie tussen kopers.
Tot nu toe was dat vooral een beeld uit de praktijk. Daarom hebben we de transacties er eens naast gelegd. Klopt het gevoel ook als we naar de cijfers kijken?
Niet heel Amsterdam-Noord tegenover Landsmeer
Om de vergelijking zo eerlijk mogelijk te maken, hebben we bewust niet heel Amsterdam-Noord meegenomen. Een woning in Elzenhagen of Tuindorp Nieuwendam vergelijken met een woning in Landsmeer zegt uiteindelijk niet zoveel over het effect dat we willen onderzoeken. De woningvoorraad, bouwperiode, ligging en het karakter verschillen daarvoor te veel.
We hebben daarom gekeken naar verkochte tussen- en hoekwoningen in Kadoelen, De Bongerd, Oostzanerwerf, Banne Buiksloot en Tuindorp Oostzaan en deze vergeleken met tussen- en hoekwoningen in Landsmeer.
Vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen hebben we bewust buiten de vergelijking gehouden. Bij deze woningen spelen factoren als perceelgrootte, ligging aan vaarwater, bijgebouwen en individuele kwaliteit een dusdanig grote rol dat een algemene vergelijking al snel appels met peren wordt.
De analyse heeft betrekking op transacties vanaf 1 januari 2025 tot en met augustus 2026.
Eerst een verrassende constatering
Wanneer we simpelweg alle verkoopprijzen in de geselecteerde gebieden naast elkaar zetten, lijkt het verschil helemaal niet zo spectaculair. Maar daarmee vergelijken we geen gelijke woningen. De verkochte woningen in Landsmeer zijn in onze dataset bijvoorbeeld groter dan de woningen in de Amsterdamse selectie.
Zodra we woningen binnen vergelijkbare oppervlakteklassen naast elkaar zetten, ontstaat een ander beeld.
Mediane verkoopprijs naar woonoppervlakte
Het verschil bedraagt in de categorie 80–100 m² ongeveer € 65.000 en bij 100–120 m² circa € 75.000. In het segment van 120 tot 140 m² loopt het in onze selectie op tot ongeveer € 170.000.
Wat gebeurt er als we inzoomen op Kadoelen en De Bongerd?
Kadoelen is voor deze vergelijking interessant omdat het vrijwel direct aan Landsmeer grenst. De Bongerd is interessant om een andere reden: de woningvoorraad is er relatief jong en homogeen. Daarmee kunnen we een deel van de verschillen in bouwperiode en woningtype beperken.
We kijken daarom specifiek naar de categorie van 120 tot 140 m². Dat is bovendien een woonoppervlakte waarin veel gezinnen zoeken en waarvoor we in alle drie de gebieden voldoende transacties hebben om een vergelijking te maken.
120–140 m² · 27 transacties
120–140 m² · 8 transacties
120–140 m² · 9 transacties
Wat kost een gezinswoning van 120–140 m²?
Het verschil tussen Landsmeer en De Bongerd bedraagt in deze selectie ongeveer € 181.000. Tussen Landsmeer en Kadoelen is het verschil circa € 221.000.
Dat komt opvallend dicht in de buurt van wat wij in de dagelijkse praktijk al langer dachten te zien.
Meer betalen betekent niet automatisch meer grond
Een logische gedachte is dat de Amsterdamse woningen misschien op grotere percelen staan. Ook dat hebben we bekeken.
Bij de woningen van 120 tot 140 m² bedroeg het mediane perceeloppervlak in Landsmeer circa 145 m². In Kadoelen was dat vrijwel gelijk met circa 142 m². In De Bongerd lag de mediaan met circa 112 m² juist lager.
Mediaan perceel bij woningen van 120–140 m²
Ook dit bewijst op zichzelf niets over de waarde van een individuele woning. Het laat wel zien dat een groter perceel geen voor de hand liggende verklaring is voor het geconstateerde prijsverschil.
Betaalt een koper voor de woning – of ook voor ‘Amsterdam’?
Dat is uiteindelijk de interessantste vraag, en daarop bestaat geen eenvoudig antwoord.
Een verkoopprijs wordt bepaald door een combinatie van factoren: woningtype, bouwjaar, onderhoud, energielabel, perceel, architectuur, exacte ligging en het beschikbare aanbod op het moment van verkoop.
Maar locatie is óók een waardecomponent. En kennelijk houdt locatie niet op bij het aantal minuten fietsen naar het centrum.
De gemeentegrens kan ook een psychologische grens zijn. Veel woningzoekers zoeken specifiek op Amsterdam. Wie Landsmeer niet in de zoekopdracht opneemt, krijgt een woning daar simpelweg niet te zien. Andere kopers kennen Amsterdam-Noord goed, maar hebben Landsmeer nooit serieus als alternatief overwogen. En voor weer anderen heeft wonen binnen Amsterdam op zichzelf aantrekkingskracht.
Onze ervaring tijdens bezichtigingen sluit daarbij aan. Bij aantrekkelijke gezinswoningen in Amsterdam-Noord zien we doorgaans meer kijkers en meer concurrentie dan bij vergelijkbare woningen in Landsmeer.
Ook de transactiedata geven daarvoor een kleine aanwijzing. In de onderzochte periode lag de mediane verhouding tussen vraag- en verkoopprijs in Landsmeer rond +7,3%, in Kadoelen rond +8,3% en in De Bongerd rond +11,8%. We hechten daar bewust niet te veel waarde aan: het percentage wordt sterk beïnvloed door de gekozen vraagprijsstrategie. Het past echter wel bij het beeld dat de concurrentie aan de Amsterdamse kant stevig is.
En dan is er nog erfpacht
De erfpachtsituatie kan per Amsterdamse woning sterk verschillen. Een canon kan bijvoorbeeld periodiek worden betaald, voor een bepaalde periode zijn afgekocht of eeuwigdurend zijn afgekocht. In Landsmeer staan veel woningen juist op eigen grond.
Eén algemene correctie zou daarom een schijnnauwkeurigheid opleveren. De individuele erfpachtsituatie kan wél invloed hebben op de waarde en betekent dat de koopsom niet altijd het volledige financiële verschil tussen twee woningen weergeeft.
Op de invloed van erfpacht op woningwaarde komen we binnenkort in een afzonderlijk artikel uitgebreider terug.
Geen wetenschappelijk onderzoek, wel een interessant patroon
We willen de cijfers niet groter maken dan ze zijn. Geen twee woningen zijn exact gelijk en vooral bij Kadoelen en De Bongerd zijn de aantallen beperkt. Verschillen in bouwjaar, onderhoud, uitbouw, energielabel en exacte ligging kunnen gemakkelijk tienduizenden euro's verklaren.
Daarom trekken we uit deze analyse bewust geen harde conclusie over een vaste ‘Amsterdam-premie’.
Maar het patroon is wel opvallend. In verschillende vergelijkingen zien we dat voor een gezinswoning van vergelijkbare omvang in het noordelijke deel van Amsterdam meer wordt betaald dan in Landsmeer. Bij woningen van 120 tot 140 m² bedraagt het verschil in onze transactieselectie ongeveer € 181.000 tussen Landsmeer en De Bongerd en circa € 221.000 tussen Landsmeer en Kadoelen.
Dat is voldoende om de vraag interessant te maken: hoeveel waarde kennen woningkopers toe aan een adres binnen Amsterdam?
Een paar minuten verder fietsen kan financieel veel verschil maken
Wie in Amsterdam-Noord naar een gezinswoning zoekt en bereid is vijf of tien minuten verder te fietsen, doet er wat ons betreft goed aan ook Landsmeer in de zoekopdracht mee te nemen.
Niet omdat Landsmeer beter is dan Amsterdam-Noord – of andersom. Het zijn verschillende woonomgevingen en uiteindelijk bepaalt iedere koper zelf wat het beste past.
Maar de cijfers laten wel zien dat die keuze financieel behoorlijk verschil kan maken.
Andersom zeggen de hogere prijzen in Amsterdam-Noord ook iets over de aantrekkingskracht van Noord. Kopers zijn kennelijk bereid aanzienlijk te betalen voor een gezinswoning op deze plek in de stad.
Misschien betalen we bij een woning dus niet alleen voor vierkante meters, tuin en stenen. De naam van de plek waar die stenen staan, lijkt eveneens waarde te hebben.
Over deze analyse
De Haas Makelaars & Taxateurs analyseerde NVM/Brainbay-transactiedata van verkochte tussen- en hoekwoningen vanaf 1 januari 2025 tot en met augustus 2026. Voor Amsterdam-Noord zijn Kadoelen, De Bongerd, Oostzanerwerf, Banne Buiksloot en Tuindorp Oostzaan onderzocht. Deze zijn vergeleken met transacties in Landsmeer.
De genoemde verkoopprijzen, vierkantemeterprijzen en perceeloppervlakten zijn medianen. Vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen zijn buiten beschouwing gelaten. Er is niet afzonderlijk gecorrigeerd voor onderhoudsniveau, energielabel, exacte ligging, uitbouw, bouwkundige kwaliteit of erfpachtsituatie.
De analyse is bedoeld om verschillen en patronen inzichtelijk te maken en is geen waarderingsmodel voor individuele woningen.
Weten wat dit voor jouw woning betekent?
Een gemiddelde zegt nooit precies wat een individuele woning waard is. Daarvoor kijken we naar recente, daadwerkelijk vergelijkbare verkopen én naar de kenmerken van de woning zelf.
De Haas Makelaars & Taxateurs is actief in zowel Amsterdam-Noord als Landsmeer. Wil je weten hoe jouw woning zich tot de markt verhoudt? Neem gerust contact met ons op.
Geschreven door Jochem de Haas RM RT, NVM-makelaar en register-taxateur.